Airbnb, entregadores e pets no elevador: isso está na convenção do seu condomínio?

O que parece uma briga de vizinho pode ser, na verdade, um problema jurídico que ninguém resolveu.

O vizinho do quinto andar está alugando o apartamento pelo Airbnb todo fim de semana. O síndico quer proibir, mas não sabe se pode. A portaria parou de deixar entregadores de água subirem, mas um morador reclamou que não tem base para isso. O cachorro da família do terceiro andar não pode usar o elevador social, mas a regra existe só na cabeça de quem mora há mais tempo no prédio.

Parece familiar? Essas situações acontecem todos os dias em condomínios no Brasil inteiro. E quase sempre têm o mesmo problema na raiz: a convenção condominial desatualizada sobre temas que simplesmente não existiam quando o documento foi escrito.

Muitos condomínios no Brasil foram fundados nas décadas de 70, 80 ou 90. Naquela época, não havia aplicativo de hospedagem, delivery por app, trabalho remoto ou debate sobre animais em áreas comuns. A convenção condominial foi escrita para um mundo diferente. E enquanto ela não é atualizada, cada decisão do síndico sobre esses temas fica no ar, sujeita a contestação, conflito e, em alguns casos, processo.

O que é a convenção condominial e por que ela importa ?

A convenção condominial é o documento jurídico que rege a vida em condomínio. É ela que define os direitos e deveres dos condôminos, as normas de uso das áreas comuns, os critérios para aplicação de multas, as responsabilidades do síndico e as regras para realização de assembleias.

Em termos jurídicos, trata-se de um contrato coletivo que vincula todos os moradores, proprietários e inquilinos, independentemente de terem participado da sua elaboração original.

O problema é que uma convenção só vale para o que ela prevê. O que ela não menciona fica num vazio jurídico: sem regra clara, qualquer decisão pode ser contestada. E é exatamente isso que acontece quando o síndico tenta proibir o Airbnb, restringir o acesso de entregadores ou regulamentar o uso do elevador por animais sem ter respaldo no documento registrado em cartório.

Airbnb, entregadores, pets: isso está na sua convenção?

Vale parar e se perguntar: a convenção do seu condomínio tem alguma regra sobre esses temas? Se você não sabe responder, provavelmente ela não tem. E se não tem, qualquer decisão tomada pelo síndico pode ser contestada por qualquer morador que se sinta prejudicado.

Os temas que mais geram conflito hoje e que raramente estão previstos em convenções antigas são: a locação por temporada via Airbnb e plataformas similares, que divide opiniões e já chegou ao Superior Tribunal de Justiça; o acesso de prestadores de serviço e entregadores às unidades, com regras que variam de prédio para prédio sem qualquer padronização formal; a circulação de animais de estimação em áreas comuns, elevadores e corredores; o uso de aplicativos de delivery em horário noturno e o barulho associado; e as regras para home office, que trouxe mais movimento de pessoas externas aos apartamentos durante o dia.

Nenhum desses temas existia da forma como existe hoje quando a maioria das convenções foi redigida. O resultado é um condomínio tentando resolver conflitos modernos com regras do século passado.

Por que tantos condomínios ainda têm convenções antigas?

A resposta mais honesta é: inércia. Atualizar a convenção exige convocação de assembleia, quórum qualificado de dois terços dos condôminos e registro em cartório. Para muitos síndicos e moradores, esse processo parece trabalhoso demais para ser colocado em pauta. E enquanto o condomínio funciona sem uma crise declarada, a convenção antiga fica esquecida na gaveta.

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Outro fator é o desconhecimento. Muitos condôminos simplesmente não sabem que a convenção pode, e em muitos casos deve, ser atualizada. Na prática, com orientação jurídica adequada, o processo é plenamente viável e pode ser conduzido de forma organizada, sem desgaste desnecessário entre os moradores.

Quais são os riscos de manter a convenção desatualizada?

O principal risco é a aplicação de multas sem respaldo legal. Se a convenção não prevê determinada infração ou não estabelece o valor da penalidade de forma clara, o condômino multado tem fundamentos para contestar a cobrança judicialmente. E nas disputas que chegam à Justiça, o juiz vai analisar o que diz o documento registrado em cartório, não o que o síndico decidiu em assembleia informal.

Há também o risco de decisões de assembléiaassembleia serem anuladas por vícios formais, de conflitos entre vizinhos se prolongarem sem uma norma clara para resolvê-los e de o síndico ser responsabilizado pessoalmente por decisões tomadas sem amparo no regulamento interno do condomínio. Em resumo: uma convenção desatualizada não protege ninguém, nem o morador nem o síndico.

Como funciona o processo de atualização

A atualização da convenção condominial segue um rito previsto no Código Civil e na Lei dos Condomínios.

1. O primeiro passo é a convocação de uma assembleia geral extraordinária com pauta específica para revisão do documento.

2. Para que as alterações sejam aprovadas, é necessário o voto favorável de pelo menos dois terços dos condôminos.

3. Após a aprovação, a nova convenção precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente para ter validade plena.

O processo, embora exija organização, é perfeitamente viável quando conduzido com planejamento e acompanhamento jurídico. Um advogado especializado garante que o novo texto esteja em conformidade com a legislação vigente, cubra os temas atuais e não crie lacunas que podem gerar novos problemas no futuro.

Agora que você sabe, o que fazer?

A convenção condominial é o alicerce jurídico da convivência em condomínio. Mantê-la atualizada não é formalidade: é a forma mais eficaz de evitar conflitos, proteger o síndico de responsabilizações indevidas e garantir que as regras do prédio reflitam a realidade de quem mora nele hoje.

Se você chegou até aqui como morador e reconheceu alguma dessas situações no seu condomínio, a melhor coisa que você pode fazer agora é encaminhar esse artigo para o seu síndico. Pergunte se a convenção do prédio tem regra sobre Airbnb, entregadores, pets no elevador. Se a resposta for incerta, é sinal de que está na hora de agir.

Se você é síndico ou administrador e quer conduzir essa atualização com segurança jurídica, a Bassi Advogados Associados pode ajudar em todo o processo: da elaboração do novo texto ao registro em cartório. O primeiro passo é o mesmo para todo mundo: reconhecer que o problema existe antes que ele vire um conflito sem solução fácil.

Este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a orientação de um advogado. Consulte um profissional especializado para analisar a situação específica do seu condomínio.